僕のポートフォリオ全体の約23%を占めているのがJ-REITです。保有不動産のキャップレートが低くても、銀行から低利で資金調達ができるため、それなりに高い配当利回りになっています。一般にREITは株式と比べて価格変動が相対的に小さく、収益も安定していると言われていますが、それなりに価格変動はありますし、分配金利回りもまちまちです。例えば、三菱地所がオリジネーターになっていて都心の立派なオフィスビルに投資しているジャパンリアルエステイトの分配金利回りは2.9%と決して高い水準ではありません。三菱地所のブランドと投資物件の素晴らしさが人気なのでしょう。ただ、僕はこんなに低い配当利回りであれば、わざわざREITに投資しなくても、優良企業で配当利回りの高い株式に投資した方が面白いのではないかと思ってしまいます。
というわけで、僕の保有している銘柄と分配金利回りは次のようになっています。
（データは4月10日のYahooファイナンスのREITのページから引用しています。）
3468 スターアジア 8.73%
3473 さくら総合リート 7.36%
3470 マリモ地方創生リート 7.24%
3298 インベスコ・オフィス 7.20%
3459 サムティ・レジデンシャル 6.43%
3451 トーセイ・リート 6.26%
8963 インヴィンシブル 6.22%
3290 SIA不動産 6.14%
3476 投資法人みらい 5.87%
3296 日本リート 5.64%
8979 スターツプロシード 5.58%
3460 ジャパン・シニアリビング 5.19%
これらのREITは、オリジネーターの信用力や投資対象物件がピカピカというわけにはいきませんが、これだけ分散投資をしていれば、経済変動の影響は受けたとしても、個別の破綻リスクは限定的で、十分高い分配金利回りのメリットを受けられるのではないかと思っています。
REITのリスクはもちろんテナントの退去や破綻による空室、賃料引下げも大きいですが、最大のリスクはリファイナンス・リスクです。銀行からの借入には当然期限がありますが、リーマンショックのようなことが起こると、借り換えができずに保有不動産を叩き売って損失を計上して分配金が大きく減少したり、場合によっては借り換えができずに破綻することも考えられます。
REITというと、オリジネーターから高値で物件を掴まされているんじゃないかという、うがった見方もできますし、ほとんどフルローンで現物不動産に投資することと比べると利回りもかなり低いですが、簡単に売買ができ気軽に不動産投資ができるという点で、それなりにメリットはあると思います。今年に入ってREIT指数が下降線を描いていますが、ここは我慢と思って、静観しています。
