不動産投資というと、ボロアパートを自分で改修して再生させたり、一軒家を民泊として運用したり、一棟をフルローンで購入したりという手法で高い投資利回りを目指すのが凄腕投資家のやることであり、マンションの区分を投資目的で保有するのは、不動産投資の中でも最も利回りが低い投資方法だと言えます。
ではなぜそのような手法を取ったのかというと、できるだけ手間をかけずに不動産投資のメリットを得たかったからということになります。
不動産投資のメリット
僕にとっての不動産投資のメリットは次の通りです。
①ローンによりレバレッジを効かせられること
②減価償却により不動産所得をほぼ0円にできること
③長期譲渡になれば税率が20.315%であること
①について
株式投資では考えられないことですが、僕が投資用マンションを購入した5、6年は諸費用のみの負担でほぼフルローンで投資資金を借り入れることができました。
いまは、スルガ銀行やTATERUなどの問題で投資用ローンに対する審査が厳しくなっていると思いますので、僕が借りた頃はラッキーだったということになります。
②について
不動産の場合、収入は家賃収入であり、支出は固定資産税、管理費、ローン返済などです。一方所得計算上は、ローン返済のうち元本返済部分はカウントされず、その代わりに減価償却費を損金として計上することができます。
建物の税務上の耐用年数は、住宅用でRC造であれば47年なので減価償却費はわずかですが、売買価格のうち建物部分について厳密に建物と設備とに分けることができれば、設備については耐用年数が短く、さらに定率法を採用することができますので、減価償却額を大きく計上することができます。
新築の場合ですと、売主に聞けば建物と設備の内訳を教えてくれるのではないかと思います。もちろん、中古の場合も合理的に見積もって振り分けることができると思いますが、このあたりは税理士に相談した方がいいかもしれません。
ただ、不動産所得が赤字になると、土地等を取得するために要した負債利子の額が赤字の範囲内で切り捨てられ、他の所得と損益通算できませんので注意が必要です。
③について
税法上、不動産を譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年超かによって短期譲渡所得か長期譲渡所得かに分けられます。
そして、非居住用不動産の場合、短期だと税率が39.63%であるのに対して、長期だと20.315%となります。
僕が区分所有マンションに投資する理由
僕が区分所有マンションに投資する理由は、長期譲渡となる期間保有した後に売却してキャピタルゲインを得ることになります。レバレッジを効かせて投資しますので、うまくいけばかなりの投資成果が期待できます。
一般的に新築マンションはデベロッパーの利益や広告宣伝費などの分価格が高いため、買った瞬間に2～3割の含み損を抱えると言われていますが、時間差をうまく利用することができれば十分に利益を得ることができると思っています。
実際、5、6年前と比べると今のマンション価格は都心部では2～3割は上がっていますし、保有期間中に減価償却によって簿価は下がり、ローンの元本も減っています。このタイミングでうまく売れることができれば、十分な利益が見込めます。
万一思うように売れなかった場合も、東京都心部の駅近物件であれば、ずっと保有を続けていても資産価値は一定以上は下がらないと思っています。今でも、立地が良ければ築40年以上の物件がリノベーションをして、そこそこの値段で販売されています。
一見利回りの低い不動産投資であっても、購入するタイミングと立地を間違わず、ローンを借りられるだけの信用力があれば、リスクに対してリターンの大きな投資ではないかと思っています。
