たむたむの配当金生活への道

草食系投資家のたむたむが、高配当株への投資で夢の配当金生活を目指します。

家賃保証という名のサブリースのリスク

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安心のためにサブリース契約を締結してしまいました

 

僕は株式投資の他に区分マンションを2戸賃貸運用しています。

 

不動産投資に慣れている方から見れば愚かなことかもしれませんが、僕が賃貸運用を始めたときの失敗をここでお話ししたいと思います。

 

銀行でローンを組んでマンションを購入し、それを賃貸運用する場合、月々元利金の返済がありますので、空室リスクが心配になります。そこで選択肢として登場するのが家賃保証制度です。

 

ここでいう家賃保証制度とは、不動産業者が空室になってもあらかじめ取り決めた家賃を払い続けてくれるという一見ありがたい制度です。その分、通常の賃料より少し安めには設定されています。

 

ここで僕のした失敗は、家賃保証と聞いていたものが、実はサブリース契約という賃貸借契約だったということでした。

 

つまり、僕から業者がマンションを賃借し、それを入居者に転貸するという内容の契約でした。契約上は業者が僕から借り続けるため、入居者がいるいないにかかわらず家賃は払い続けられます。

 

ここまでの話であれば、家賃保証であろうとサブリースであろうと実質的には同じことになりますが、サブリース契約には大きな問題があります。

 

 

 

 

 

 

 

サブリース契約の落とし穴

 

サブリース契約には大きな落とし穴がありました。僕は法律については素人同然でしたので当時はあまり認識がなかったのですが、サブリース契約も建物賃貸借契約であり、借地借家法が適用されることになります。

 

厳密な話は弁護士に確認して頂きたいのですが、ざっくり言うと、借地借家法では借主が手厚く保護されており、たとえ契約書で契約期間が定められていても、正当事由がない限り、契約期間が終了したからと言って貸主から契約を解除することができないということです。

 

しかもこの正当事由の範囲は借主に有利に解釈されており、建物が老朽化してそのままでは危険で建て替えの必要があるとか、余程のことでなければなりませんし、相応の補償も必要になります。

 

借地借家法で例えば入居者や商売をしているテナントのような最終的な借主を保護するのはわかるのですが、サブリース業者って間に入っているだけで特別に保護する必要性はないのではないかと思い、まさかサブリース業者が借主として保護されるとは思っていませんでした。

 

家主の方が店子より立場が強いから店子を保護する必要があるということで、借地借家法では、通常の契約と異なり、借主が手厚く保護されるのだと思いますが、サブリースの場合、むしろオーナーの方が素人で、サブリース業者の方がプロであることの方が多いと思います。

 

これでは借地借家法を逆手にとってサブリース業者は自分達に有利なように契約を結ぶことができてしまいます。例えば、アパート経営でもよく問題になっていますが、サブリース業者から家賃の引き下げを求められたとき、はっきり言って対抗手段はほとんどありません。なぜなら、こちらから契約を解除することは極めて困難だからです。

 

 

 

 

 

 

その後僕のケースではどうなったか?

 

僕はサブリース契約の本質を正しく理解しないまま、サブリース契約書では6カ月前に更新しない旨の通知をすれば契約を終了させることができるとありましたので、通知期限までに業者に契約を終了したいと連絡しました。すると業者の方は当然ながら、「借地借家法が適用されるので正当事由がなければ解除できません。」と言ってきました。

 

最初は相手の言っていることがよく理解できませんでしたが、ネットで調べてみると、どうやら最高裁判例にも、サブリース契約に借地借家法が適用され、契約期間が終了しても正当事由がないと貸主の方から更新を拒絶することはできない、というものがあるようです。

 

業者と話しても、「正当事由がないと契約は解除できない」の一点張りでしたので、仕方なく友人の弁護士に対応を依頼しました。

 

時間がかかったものの、最終的には何も補償を求められずサブリース契約を解除することができました。ただ、友人の弁護士によれば、仮に裁判になったら、無償で解除することは難しかったかもしれないと言っていましたので、ラッキーだったのかもしれません。

 

 

最後に

 

もちろんサブリース契約の全てが悪いという訳ではありません。空室リスクから解放されることは、特にローンを組んで不動産を取得している場合は、非常に大きな安心感につながります。

 

ただ問題なのは、本来素人で立場の弱いオーナーが、借地借家法によってさらに弱い立場に置かれてしまうということです。

 

サブリース契約の場合、サブリース業者を入居者である最終的な借主と同じレベルで保護する必要があるのか、僕は極めて疑問だと思います。

 

もし不動産投資をして、サブリース契約を締結しようと考えている方は、こうしたリスクを認識した上で検討して頂ければと思います。