本日紹介するのは、上場REITでは最古で最大の日本ビルファンド投資法人（8951）です。僕がREITの銘柄選択をする場合は、分配金利回りの高いものから見ていきますので、現在も保有していませんし、将来的にもおそらく保有することはないでしょう。予想分配金利回りが3％を切る上場REITがどのようなものか、自分の勉強のためにも簡単にまとめてみました。
当法人のスポンサーは三井不動産です。スポンサー名を冠しないところから、日本のREIT市場を背負っていく気概のようなものを感じます。
出典：当法人ウェブサイト
上場したのが2001年9月10日で、ジャパンリアルエステート投資法人（8982）と並んで、東証REIT市場初の上場REITです。
時価総額は4月22日時点で、1,018,052百万円と、1兆円を超えています。僕が保有しているREITのほとんどは時価総額が数百億円規模ですから、規模が全く違います。さらに、予想分配金利回りが2.92%と、上場REITの中で唯一3％を切っています。僕が保有しているREITの分配金利回りが6％前後なので、分配金利回りの水準も全く違います。
つまり、僕は弱小高利回りREITばかり好んで保有していることになります。
当法人は、2001年から上場しているということで、リーマンショックを経て生き残っているわけですから、そのトラックレコードの信頼性はとても高いと言えます。
1口当たりの分配金とNAVの推移を見ると、リーマンショック後の落ち込みはありますが、その後は増加傾向にあり、持分がゆっくりと成長していることがわかります。
出典：当法人決算説明資料（2018年12月期）
保有物件は72物件で、鑑定評価額の合計が12,398億円なので、1物件当たりの評価額が172億円になります。
投資対象はオフィスビルに特化していて、特に都心の優良オフィスビルに重点投資しています。
出典：当法人決算説明資料（2018年12月期）
当法人の主な保有物件には、つぎのようなものがあります。なお、物件の写真は当法人ウェブサイトから引用しています。
六本木ティーキューブ（東京都港区、鑑定評価額635億円）
西新宿三井ビルディング（東京都新宿区、鑑定評価額424億円）
セレスティン芝三井ビルディング（東京都港区、鑑定評価額487億円）
NBF品川タワー（東京都港区、鑑定評価額487億円）
NBFプラチナタワー（東京都港区、625億円）
ゲートシティ大崎（東京都品川区、鑑定評価額676億円）
これだけ素晴らしい物件を持つ当法人の最大のウィークポイントは、分配金利回りが2.92％ととても低いことです。なお、4月22日の終値が721,000円で、今後1年間の予想分配金が21,070円です。
保有物件はいずれも競争力の高いオフィスビルばかりなので、長期的に見て、物件の価値が大きく下がるリスクは他のREITと比べて低いと思いますが、それにしても、REITを買ってこの利回りというのはちょっと寂しいようにも思えます。
2018年12月末時点の1口当たりNAVが545,190円なので、NAV倍率は1.32倍とかなり高い水準となっています。NAVは鑑定評価額を織り込んだものですので、そこからさらに1.32倍ということは、かなりのプレミアムが付いていることになります。
ちなみに、僕の保有銘柄のNAV倍率は0.89倍から1.07倍です（4月22日時点、JAPAN-REIT.COMによる）。
僕の投資方針には合いませんが、日本を代表するオフィスビルを保有する日本最大のREITで、バックに三井不動産が付いて信用力も申し分ありませんので、安定利回り志向の方には良いのかもしれません。
