僕はインカムゲイン重視をしていますので、当然J-REITも重要な投資対象でした。しかし、最近のJ-REITの株価上昇ペースが速く分配金利回りが低下してきたので、徐々に残高を減らしてきたため、僕のポートフォリオに占めるJ-REITのシェアは10%程度にまで低下しました。
出典：株探ウェブサイト
次のグラフはJ-REITと東証一部銘柄の過去10年間の分配金（配当）利回りの推移を表したものですが、今年に入ってからJ-REITの利回りが下がり、東証一部銘柄の利回りが2018年に入ってから上昇傾向にあることがわかります。
出典：J-REIT.jpウェブサイト
また、10月11日終値でのJ-REITの分配金利回り上位10銘柄が次のようになっています。
出典：JAPAN REIT.COMウェブサイト
この中には、例えばいちごホテルリート（3463）やタカラレーベン（3492）のように物件の譲渡益を計上したことにより一時的に分配金が増えているものもありますので、注意が必要です。
ただ、譲渡益による分配金の増加を含めたとしても、分配金利回りが最も高いもので5.88%、10位に至っては4.63%となっていることに改めて驚きます。
つい最近まで、分配金利回りはこんなに高かった
そこで、利回り上位銘柄のうち、僕が高配当株投資を始めてからウォッチしてきた銘柄について、利回りの推移を見てみます。
マリモ地方創生リート（3470）
出典：JAPAN REIT.COMウェブサイト
インヴィンシブル（8963）
出典：JAPAN REIT.COMウェブサイト
投資法人みらい（3476）
出典：JAPAN REIT.COMウェブサイト
スターアジア（3468）
出典：JAPAN REIT.COMウェブサイト
どの銘柄も、かつては分配金利回りが6%台後半や7%台で、配当利回り4%以上の日本株の銘柄を探すのに苦労していた時期だけに、非常に魅力的に見えました。
相対的に割安に見える日本株
ところが現在は、四季報オンラインでスクリーニングしたところ、配当利回り5%以上の日本株として77銘柄が出てきます。もちろんこれらの中には特別配当や記念配当、業績からとても買えないものもありますが、かなり選択肢が増えています。
さらに、スクリーニングの条件を時価総額5,000億円以上かつ配当利回り4%以上としても、39銘柄出てきますので、これらの中からでもそれなりにポートフォリオを組むことができるのではないでしょうか。
特にJT(2914)に至っては、配当利回りが6.49%とJ-REITを圧倒的に上回っています。正直、新興弱小REITよりJTの利回りが高いなら、JTを選びたくなってしまいます。
出典：四季報オンライン
というわけで、J-REITに対する当面の投資方針は・・・
このように利回りでの優位性を失ったJ-REITではありますが、アセットを分散させるため、少しくらいはポートフォリオに残しておこうとは思っています。
J-REITと似たような投資対象としてインフラファンドがありますが、こちらも株価が上昇してきて利回りが低下してきていますので、当面はJ-REITとインフラファンドを合わせてポートフォリオ全体の20%程度に抑えていきます。内訳は、J-REIT8%、インフラファンド12%を目安にしていきます。
投資対象として残す銘柄は次のように考えています。
2971 エスコンジャパン
8963 インヴィンシブル
3476 みらい
3455 ヘルスケア＆メディカル
8964 フロンティア
エスコンジャパンはまだ新しいJ-REITですが、利回りが相対的に高いので残しておきます。さらにインヴィンシブル、みらい、ヘルスケア＆メディカルは利回り上位10銘柄の中で格付を取得していますので残し、フロンティアは利回りでは13位の4.41%ですが、格付がダブルA格で日銀買入の対象ですので、投資対象に入れています。
株価や分配金が大きく変わればまた見直しますが、当面はこのようなスタンスで行こうと思います。
