ケネディクス商業リート投資法人（3453）の2020年3月期決算が本日（5/18）に発表されました。
運用状況及び分配金の概要
2020年3月期の運用状況は、営業収益が前期比▲3.7%、当期純利益が前期比+6.4%の減収増益で、1口当たり当期純利益は前期比+92円の6,568円でした。
出典：当法人短信
この結果、1口当たり分配金は前期比+49円の6,535円でした。直近の予想では分配金が6,501円でしたので、僅かですが実績値が予想を上回りました。ホテルREITと異なり、3月まででは新型コロナの影響はまだほとんどなかったようです。
出典：当法人短信
新型コロナウイルスの影響
当法人は新型コロナウイルスの影響について、次のように説明しています。
営業休止等によるテナントの売り上げ減少に伴う賃料減額・支払い猶予要請
売上歩合賃料の減少
空室区画のリーシングの遅延
テナントの営業状況
2020年4月末日現在、賃貸面積ベースで営業中テナントが88.1%、休業中テナントが11.9%（うち全館休業分が5.8%）となっています。
出典：当法人決算説明資料
テナント属性別影響度
テナント属性別の影響度は、食品＋コストコ、ホームセンター、物流施設テナント、ドラックストア、100円ショップはプラスの影響がある一方で、サービス、アミューズメント、スポーツクラブ、飲食等は大きなマイナス影響がありました。
これを賃料ベースで見ると、新型コロナの影響を比較的受けにくいテナントは58.5%となっています。
出典：当法人決算説明資料
ポートフォリオNOIへの影響
賃料減額・支払い猶予要請の状況
緊急事態宣言により、店舗休業が増加したことで休業テナントを中心に要請があり、賃料減額・支払い猶予要請は賃貸面積ベースで11.8%となっている。当法人はテナントの事業継続をさせるため、要請を受け入れテナントの共存を目指すとしています。
出典：当法人決算説明資料
売上歩合賃料の状況
当法人の賃料のうち完全固定賃料は86.9%、固定+歩合が11.3%、完全歩合が1.8%で、実質的な歩合賃料は賃料収入の2.6%と限定的です。また、売上歩合賃料のテナントの約90%が物販です。
出典：当法人決算説明資料
空室区画のリーシング遅延
新型コロナの影響でテナントの新規出店スタンスが珍重になり、入居のキャンセルやリーリンスの遅延はあったが、2020年3月末時点のポートフォリオ稼働率は99.4%と高水準であり、影響は限定的と言えそうです。
運用状況及び分配金の予想
新型コロナの影響受けて、2020年9月期の運用状況及び分配金の予想を前回予想から下方修正しています。
前回予想から営業収益は▲6.6%、当期純利益は▲14.8%、1口当たり分配金は▲14.8%の5,540円としています。
出典：当法人リリース「2020年9月期の運用状況の予想及び分配金の予想の修正並びに2021年3月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ」
また、2021年3月期については次のように予想しています。1口当たり分配金は6,450円と2020年3月期に近い水準にまで回復するとしています。
出典：当法人リリース「2020年9月期の運用状況の予想及び分配金の予想の修正並びに2021年3月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ」
1口当たり分配金の変動要因を図示すると次のようになります。新型コロナの影響は2021年3月期には回復することを見込んでいます。
出典：当法人決算説明資料
新型コロナの影響で商業REITは暴落しましたが、当法人については損益に与える影響は限定的であり、また2021年3月期には正常化が見込まれていることから、少しホッとしました。
株価の状況
2月上旬までは270,000円台で推移していた当法人の株価は新型コロナの影響で110,900円まで下がりましたが、緊急事態宣言の解除とそれに伴う経済活動の再開への期待からか上昇を続け、本日の終値は188,700円となっています。底値からはずいぶん回復してきましたが、まだコロナ前の70％程度の株価水準までしか回復していません。
今後2期の予想分配金はそれぞれ5,540円、6,450円で合計11,990円なので、分配金利回りは6.35%です。
むすび
新型コロナの影響でホテルREITと同じ要因ボロボロに売られた商業REITでしたが、当法人については、新型コロナの損益及び分配金に与える影響は軽微でしたので少し安心しました。
この決算短信及び決算説明資料が緊急事態宣言発令中でテナントについての様々な問題が顕在化した中で作成されたものなので、一定の確実性は期待できるでしょう。
もちろん、これから休業要請が解除されたとしても第２波への懸念もありますので、すぐに回復するかどうかはわかりませんが、当法人のポートフォリオを見る限り、コロナの影響を受けにくいテナントが6割近くを占めているため、大きな心配はないと思っています。
なお、この記事はあくまで僕の個人的な見解を示したものなので、投資判断はくれぐれも自己責任でお願いします。
