最近急成長してきた中小のマンションデベロッパーの中には低PERかつ高配当利回りの銘柄もたくさんありますが、僕のポートフォリオの中には入っていません。その理由は、僕が不動産業に関わっているため、怖いと感じるからです。
株式投資をする場合に、自分が勤めている会社と同じ業種に投資することは、一般の投資家よりも業界に対する知見があるため、有利であるとよく言われますが、業界のことをわかっていると、市場のコンセンサスと違った見方をしたり、考え過ぎたりすることで、かえってチャンスを逃がしてしまうことがあります。
あくまで僕の主観ですが、マンション分譲だと、都心部の高級物件は昨年の春あたりがピークで、秋以降は各社とも予定価格より下げて売り出していて、それでも売れ行きはあまりよくないようですし、郊外はそれ以前から、土地の仕入値や建築費に適正利益を乗せた価格ではとても売れる水準ではなくなっていたように感じます。
最近では、訪日外国人客を目当てに、マンション専業と思っていたデベロッパーがホテルを建てて投資家に転売したり、自社で運用したりするケースも見られるようになりましたが、東京と大阪のホテルの業績は一昨年あたりがピークだったのではないかと思います。
大手のデベロッパーは巨大プロジェクトを、時間をかけて進めるため、必ずしも直近の不動産市況だけで原価は決まりませんが、中小デベの場合は、用地取得→建築→販売、というサイクルを数年で回していかなければならないため、コストがアップするとすぐに詰まってしまいます。しかも、大手の場合はオフィスビルなどの賃貸不動産をたくさん持っているため、ストックからも収益を得られるのに対して、中小デベの多くはそうした資産を持たないため、回転が止まるとそこで死んでしまいます。
今の時点ではまだ考えすぎかもしれませんが、リーマンショックの時の悪夢もありますので、僕は怖くて不動産業には近付けません。もしかしたら、業界のことを中途半端に知っていることで、かえって先入観でモノを見てしまう悪い例なのかもしれませんが。。。
